3. Znalecký posudok bytu a domu. Čo získame vypracovaním znaleckého posudku ?

Napísané

Kľúčovým faktorom pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je pre obe zúčastnené strany – Kupujúceho i Predávajúceho, kúpno-predajná cena. Kým Predávajúci chce predať svoj byt alebo dom čo najdrahšie a môže cenu nadhodnotiť (obvykle o 10% aj viac), Kupujúci chce zasa zaplatiť čo najmenej, preto sa snaží cenu znížiť. Aká je skutočná cena našej nehnuteľnosti, ktorú chceme ponúknuť na predaj ?

S ohodnotením nehnuteľnosti nám pomôže znalec v odbore stavebníctvo vypracovaním znaleckého posudku, ktorým určí - všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Táto hodnota je skutočná cena nehnuteľnosti. Nezabúdajme, že všetci oprávnení znalci musia byť zapísaní v registri znalcov Ministerstva spravodlivosti. Avšak, kúpno-predajná cena (trhová cena) sa môže od hodnoty znaleckého posudku líšiť, pretože je vždy výsledkom dohody medzi Predávajúcim a Kupujúcim.

Najčastejšie je potrebné vypracovať znalecký posudok pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver. Keďže banka poskytuje Kupujúcemu peniaze, potrebuje poznať skutočnú cenu nehnuteľnosti určenú v znaleckom posudku, ktorou za hypotekárny úver ručí Kupujúci – budúci dlžník. Pri schvaľovaní výšky hypotéky banka väčšinou vychádza zo všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a nie z kúpno-predajnej ceny, resp. vychádza vždy z tej, ktorá je nižšia. Zároveň musíme brať na vedomie fakt, že banka má právo stanovenú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti znížiť, ak jej výška nesedí s bankovým interným ocenením.

Ak sme v roli Predávajúceho, radšej si nechajme našu nehnuteľnosť vopred ohodnotiť a výslednú kúpno-predajnú cenu stanovíme správne aj vďaka znaleckému posudku

 

 

Čo získame vypracovaním znaleckého posudku my ako predávajúci ?

Či je znalecký posudok vytváraný pre Kupujúceho alebo pre nás ako Predávajúceho, znalcovi poskytujeme ako vlastník vždy rovnaké dokumenty o nehnuteľnosti. Prečo nevyužiť potrebu vytvorenia znaleckého posudku ako našu výhodu ? Čo tým získame ?

1. Šetríme čas sebe aj Kupujúcemu, a náklady si vieme rozdeliť s Kupujúcim. Oproti provízii realitky cca 3.000 - 6.000 Eur sú náklady na znalecký posudok drobné (cca 150 Eur za byt a 250 Eur za dom). Kupujúci iste uvíta značnú úsporu času, keďže častokrát potrebuje rýchlo vybaviť hypotéku na nehnuteľnosť a nemusí tak 1 až 2 týždne čakať na vypracovanie znaleckého posudku. Navyše nejaký čas trvá aj nám, kým zhromaždíme potrebné dokumenty a doručíme ich znalcovi. Aj my chceme samozrejme čo najskôr bez zbytočného zdržania nájsť Kupca a predať. Platnosť znaleckého posudku je väčšinou 1 rok, čo je dostatočne dlhá doba na hľadanie Kupujúceho BEZ REALITKY a úspešný predaj našej nehnuteľnosti.

2. Správne určíme kúpno-predajnú cenu. Vyhneme sa tak špekuláciám o cene a tiež snahe Kupujúceho znižovať cenu na minimum. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti odzrkadľuje aktuálny stav a zohľadňuje aj faktor polohy našej nehnuteľnosti. 

3. Získame nákres pôdorysu. Niekedy (hlavne pri starších nehnuteľnostiach) nemáme k dispozícii pôdorys a práve znalec nám nehnuteľnosť zameria, a vytvorí nákres dispozície jednotlivých izieb ako prílohu znaleckého posudku. Cieľom je poukázať na dobré vlastnosti bytu, domu či pozemku, ktoré môžu znamenať určitú výhodu oproti inej podobnej ponuke nehnuteľnosti.

Príklad pôdorysu - dispozícia jednotlivých izieb.

4. Získame výhodu, ktorú využijeme už pri prezentácii nehnuteľnosti potenciálnym záujemcom. Znalecký posudok tiež obsahuje podrobný popis a technické detaily stavu nehnuteľnosti, to znamená že sme vybavení všetkými informáciami ktoré bežne Kupujúci požaduje. 

5. Vyhneme sa platbe provízie realitke, lebo správne určíme kúpno-predajnú cenu aj BEZ REALITKY. Argumenty realitných kancelárii typu:

„Nepredávajte nehnuteľnosť sami, lebo neviete stanoviť jej hodnotu a môžete sa pripraviť o zisk z predaja.“  alebo „My vám vieme správne oceniť nehnuteľnosť a predáme ju za vyššiu cenu ako vy“,

vypracovaním znaleckého posudku ľahko vyvrátime. Tieto argumenty patria medzi triky realitných kancelárii s cieľom získať nehnuteľnosti do portfólia a inkasovať provízie.

Môže nastať aj situácia, že realitná kancelária si nechá vypracovať znalecký posudok na svoje náklady. Naozaj ? Ak my zaplatíme províziu napr. 3.000 - 6.000 Eur, kto nakoniec zaplatil znalecký posudok ? Teraz už vieme, že správne stanoviť kúpno-predajnú cenu dokážeme aj BEZ REALITKY.

 

 

Aké dokumenty potrebujeme pre vypracovanie znaleckého posudku ?  

1. nadobúdací doklad k nehnuteľnosti (kúpna-predajná zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.),

2. výpis z listu vlastníctva a informatívna kópia mapy (resp. katastrálna mapa) z katastrálneho portálu – www.katasterportal.sk, prípadne ich získa znalec sám

POZOR si dajme na prípadné ťarchy a pri domoch pozor aj na všetky priľahlé stavby na pozemku (stodoly, hospodárske budovy, samostatné garáže, veľkometrážne skleníky a altánky), v liste vlastníctva musia byť zapísané!  Tie nezapísané vedia proces predaja výrazne predĺžiť a navyše aj predražiť. 

3. doklad o veku stavby – pri bytoch získame potvrdenie od správcu bytového domu, vystavia nám ho väčšinou bez poplatku a na počkanie. Pri starších domoch postavených pred rokom 1976 získame doklad na obecnom úrade a pri novších domoch postavených od roku 1976 je dokladom o veku stavby kolaudačné rozhodnutie.

4. pôdorys nehnuteľnosti – je väčšinou súčasťou projektovej dokumentácie k stavbe. Ak nie je k dispozícii, znalec si nehnuteľnosť zameria a nakreslí jednoduchý pôdorys.

V špecifických prípadoch potrebujeme - geometrický plán, stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu stavby.

Overeného znalca jednoducho vyberieme zo zoznamu podľa jednotlivých regiónov na webstránke v sekcii - https://www.bytybezrealitky.sk/znalci.

 

Záver

Vypracovaný aktuálny znalecký posudok je výborný podporný a informačný nástroj pri predaji našej nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie a bez platby vysokej provízie. Výhodou pre kupujúceho je jeho následné využitie pri čerpaní hypotekárneho úveru na kúpu našej nehnuteľnosti.

 

Prajeme Vám úspešný predaj.

Tím BytyBezRealitky.sk