4. Znalecký posudok - časť B

Napísané

4.1. Prečo vznikajú rozdiely medzi všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti v znaleckom posudku a kúpno-predajnou cenou ?

 

Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti sa môžeme stretnúť s nesúladom medzi všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti (skutočnou cenou nehnuteľnosti) stanovenou v znaleckom posudku a  kúpno-predajnou cenou (trhovou cenou nehnuteľnosti), ktorá je navrhnutá v kúpno-predajnej zmluve a v rezervačnej zmluve.  Častokrát sa to udeje práve vtedy, keď predaj prebieha cez realitnú kanceláriu.

V praxi existujú 3 situácie:

A) Hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku je rovnaká alebo nižšia ako kúpno-predajná cena.

Vo väčších okresných a krajských mestách trhová cena nehnuteľnosti väčšinou kopíruje všeobecnú hodnotu. Odchýlky najčastejšie vznikajú kvôli provízii realitky, ktorá je len pripočítaná k všeobecnej hodnote nehnuteľnosti.  Značná časť nehnuteľností je predávaná práve cez realitné kancelárie a vo väčšine prípadov platí, napr. :

  • všeobecná hodnota nehnuteľnosti (100.000 Eur) +  provízia realitky (3.000 Eur) =  kúpno-predajná cena (103.000 Eur)

Ak zvažujeme spolupracovať s realitkou a chceme poznať výšku provízie, vieme si ju overiť dvoma spôsobmi:

  • provízia = rezervačný poplatok alebo záloha na byt (dom), ktorá je platená na účet realitky
  • provízia = rozdiel medzi všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti a kúpno-predajnou cenou

 

B) Hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku je o dosť nižšia ako kúpno-predajná cena.

Existuje niekoľko špecifických oblastí, kde sa trhová cena pohybuje výrazne nad všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti určenou v znaleckom posudku. Ide zväčša o regióny, kde dopyt vysoko prevyšuje aktuálnu ponuku nehnuteľností a to z dôvodu prílevu zahraničného kapitálu miestnych obyvateľov. (napr. okres Stará Ľubovňa)

V týchto prípadoch môže platiť nasledovná rovnica, napr.:

  • trhová cena nehnuteľnosti (75.000 Eur) +  provízia realitky (2.000 Eur) =  kúpno-predajná cena (77.000 Eur). Všeobecná hodnota nehnuteľnosti stanovená v znaleckom posudku je len 67.000 Eur. Táto rovnica väčšinou platí pre staršie nehnuteľnosti.

 

C) Hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku je vyššia ako kúpno-predajná cena.

Existujú aj také oblasti, kde sa trhová cena pohybuje pod všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti určenou v znaleckom posudku. Je to spôsobené práve chýbajúcim dopytom obyvateľov.

 

4.2. Ako si vybrať správneho znalca ?

Ideálnou situáciou je, ak si vyberieme skúseného, overeného a bankami akceptovaného znalca. Dnešní znalci majú dostatočné skúsenosti na to, aby ich znalecké posudky zodpovedali požiadavkám bánk. Ak si potrebujeme prácu znalca overiť, je možné sa opýtať priamo v jednotlivých bankách, či sú posudky vybraného znalca akceptovateľné. Je lepšie, ak znalec pôsobí v regióne, v ktorom sa nachádza posudzovaná nehnuteľnosť, pretože sa dokáže lepšie orientovať v lokálnych podmienkach a jeho ohodnotenie bude presnejšie. Čo môžeme urobiť v prípade, ak nemáme kontakt na žiadneho znalca ?

Overeného znalca jednoducho vyberieme zo zoznamu podľa jednotlivých regiónov na webstránke v sekcii - https://www.bytybezrealitky.sk/znalci.

 

4.3. Aké údaje obsahuje znalecký posudok ?

Znalecký posudok sa obvykle skladá z 2 častí. Z údajov o nehnuteľnosti a príloh.

Prvá časť obsahuje údaje o vlastníkoch, mnohé technické údaje o nehnuteľnosti, podlahovú plochu v m²  pre byty a zastavanú plochu jednotlivých podlaží v m²  pre domy, výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty nehnuteľnosti, a hlavne v tejto časti nájdeme stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.

V prílohách nájdeme (v závislosti od nehnuteľnosti): výpis z listu vlastníctva, kópiu mapy z katastrálneho portálu, geometrický plán, nadobúdací dokument (napr. kúpno-predajná zmluva), potvrdenie o veku stavby napr. kolaudačné rozhodnutie, pôdorys s výmerou jednotlivých izieb, fotodokumentáciu, v určitých prípadoch stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu stavby.

Posudok nám znalec odovzdá spravidla v troch tlačených origináloch a na dvoch elektronických nosičoch (2xCD), kde je súbor vo formáte .hyp.  Je dobré požiadať znalca aj o vypracovanie elektronického znaleckého posudku vo formáte Word či PDF, ktorý pridá na CD k už spomínanému súboru .hyp.  Tiež nám môže vypracovať viac tlačených originálov napr. 5 ks, ktoré sa môžu hodiť a ušetriť veľa času v procese vybavovania hypotéky vo viacerých bankách.

Väčšina znalcov dokáže vypracovať znalecký posudok na dom či byt v priebehu jedného týždňa. Je dobré sa vopred na termíne dohodnúť. Ceny sa pohybujú okolo 150 Eur za byt a 250 Eur pri bežných typoch rodinných domov.

 

Záver

Vypracovanie znaleckého posudku umožní objektívne určiť kúpno-predajnú cenu nehnuteľnosti aj BEZ REALITKY a bez platby vysokej provízie.

Dobré vedieť: V prípade, že záujemca plánuje nehnuteľnosť kúpiť pomocou hypotekárneho úveru, tak znalecký posudok k podaniu žiadosti o novú hypotéku nesmie byť starší viac ako 12 mesiacov.

 

Prajeme Vám úspešný predaj i nákup.

Tím BytyBezRealitky.sk